Das Wichtigste in Kürze
Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft auch einen Anteil an der Gemeinschaft der Eigentümer. Prüfen Sie deshalb vor dem Notartermin neben der Wohnung selbst die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, die Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, den Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage, das Hausgeld, den Energieausweis und einen aktuellen Grundbuchauszug. Die Unterlagen bekommen Sie vom Verkäufer oder vom Makler; die Hausverwaltung hat sie ebenfalls.
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Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
Die Teilungserklärung legt fest, welche Räume zu Ihrer Wohnung gehören (Sondereigentum) und was allen gehört (Gemeinschaftseigentum), etwa Dach, Fassade, Treppenhaus und Heizung. Die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben, zum Beispiel wer welche Kosten trägt und ob Sondernutzungsrechte an Garten, Stellplatz oder Kellerraum bestehen.
- Stimmen Wohnung, Keller und Stellplatz mit dem Aufteilungsplan überein?
- Gibt es Sondernutzungsrechte, und gehören sie zu dieser Wohnung?
- Ist die Nutzung erlaubt, die Sie vorhaben, zum Beispiel Vermietung oder ein Büro?
Protokolle und Beschluss-Sammlung
In den Protokollen der Eigentümerversammlungen sehen Sie, worüber gesprochen und abgestimmt wurde. Die Verwaltung muss außerdem eine Beschluss-Sammlung führen (§ 24 Abs. 7 WEG). Lesen Sie die Unterlagen der letzten Jahre mit Blick auf beschlossene oder vertagte Arbeiten am Gebäude und auf Sonderumlagen. Wer nach einem Beschluss Eigentümer wird, ist an ihn gebunden (§ 10 Abs. 3 WEG).
Hausgeld, Wirtschaftsplan und Erhaltungsrücklage
Das Hausgeld ist Ihr monatlicher Beitrag an die Gemeinschaft. Grundlage ist der Wirtschaftsplan, abgerechnet wird jährlich in der Jahresabrechnung (§ 28 WEG). Die Verwaltung muss jedes Jahr einen Vermögensbericht vorlegen, der auch den Stand der Erhaltungsrücklage zeigt (§ 28 Abs. 4 WEG).
Ob die Rücklage zum Gebäude passt, lässt sich nicht an einer festen Zahl ablesen. Vergleichen Sie sie mit den Arbeiten, die in den Protokollen angekündigt sind. Fragen Sie auch, welcher Teil des Hausgelds auf Mieter umgelegt werden kann, wenn Sie vermieten wollen.
Energieausweis und Grundbuch
Der Verkäufer muss Ihnen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Kauf übergeben (§ 80 GEG). Er gilt für das ganze Gebäude. Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz; geänderte Regeln gelten ab 1. Januar 2027.
Im Grundbuch der Wohnung (Wohnungsgrundbuch) stehen in Abteilung I der Eigentümer, in Abteilung II Lasten wie Wegerechte, Wohnrechte oder ein Vorkaufsrecht und in Abteilung III Grundschulden. Einen aktuellen Auszug bekommen Sie über den Verkäufer oder den Notar; selbst einsehen darf, wer ein berechtigtes Interesse hat (§ 12 GBO).
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Checkliste Eigentumswohnung
- Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre
- Beschluss-Sammlung
- Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung
- Vermögensbericht mit Stand der Erhaltungsrücklage
- Höhe des Hausgelds und offene Sonderumlagen
- Energieausweis des Gebäudes
- Aktueller Grundbuchauszug (Wohnungsgrundbuch)
- Bei vermieteter Wohnung: Mietvertrag und Höhe der Miete
Häufige Fragen
Welche Unterlagen brauche ich beim Kauf einer Eigentumswohnung?
Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Protokolle und Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht mit Erhaltungsrücklage, Energieausweis und einen aktuellen Grundbuchauszug. Bei vermieteten Wohnungen kommt der Mietvertrag dazu.
Gelten alte Beschlüsse der Eigentümer auch für mich?
Ja. Beschlüsse wirken auch gegenüber neuen Eigentümern (§ 10 Abs. 3 WEG). Deshalb lohnt sich der Blick in Protokolle und Beschluss-Sammlung vor dem Kauf.
Wie hoch sollte die Erhaltungsrücklage sein?
Eine feste Zahl gibt das Gesetz nicht vor. Vergleichen Sie den Stand im Vermögensbericht mit den Arbeiten, die in den Protokollen angekündigt oder vertagt sind.
Quellen
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
- § 80 GEG, Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen
- § 12 Grundbuchordnung, Einsicht
Stand: . Herausgegeben von Objelio. Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Maßgeblich ist der Gesetzestext in der jeweils geltenden Fassung.