Das Wichtigste in Kürze
Vor dem Kauf eines Hauses lohnt der Blick in fünf Bereiche. Den Energieausweis muss der Verkäufer spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Bei der Heizung und der Dämmung gibt es Nachrüstpflichten, die ein neuer Eigentümer innerhalb von zwei Jahren erfüllen muss. Rechte Dritter stehen im Grundbuch in Abteilung II, Baulasten im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht, und der Kaufvertrag zeigt, ob das Haus auf eigenem Grund oder im Erbbaurecht steht. Dazu kommen Bauunterlagen, Genehmigungen für An- und Umbauten und die Kosten für anstehende Arbeiten.
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Energieausweis und Heizung
Der Verkäufer muss Ihnen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Kauf übergeben (§ 80 GEG). Er zeigt den Energiebedarf oder -verbrauch, den wesentlichen Energieträger und bei Wohngebäuden die Effizienzklasse. Fragen Sie zusätzlich nach dem Alter der Heizung und nach den letzten Rechnungen für Heizung und Warmwasser.
Grundbuch
Ein aktueller Grundbuchauszug zeigt in Abteilung I den Eigentümer, in Abteilung II Lasten und Beschränkungen und in Abteilung III Grundschulden und Hypotheken. Wichtig für Käufer ist vor allem Abteilung II: Dort stehen zum Beispiel Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte, ein Nießbrauch oder ein Vorkaufsrecht. Grundschulden des Verkäufers werden beim Kauf in der Regel mit dem Kaufpreis abgelöst; das regelt der Notar.
Baulastenverzeichnis
Baulasten sind Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsicht, etwa eine Abstandsfläche oder eine Zufahrt für das Nachbargrundstück. Sie stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde. Hamburg und Nordrhein-Westfalen führen ein solches Verzeichnis; Bayern hat keines. Eine Auskunft bekommen Sie mit Vollmacht des Eigentümers oder über den Makler.
Eigenes Grundstück oder Erbbaurecht
Steht das Haus im Erbbaurecht (umgangssprachlich Erbpacht), kaufen Sie das Haus, aber nicht das Grundstück. Sie zahlen dem Grundstückseigentümer einen laufenden Erbbauzins, und das Recht endet nach einer vereinbarten Laufzeit. Was das für Preis, Finanzierung und Verkauf bedeutet, steht im Ratgeber Erbbaurecht beim Kauf.
Bauunterlagen und Genehmigungen
Lassen Sie sich Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baugenehmigung und Genehmigungen für spätere An- und Umbauten zeigen, etwa für einen ausgebauten Dachboden oder einen Wintergarten. Nicht genehmigte Umbauten können Auflagen der Bauaufsicht nach sich ziehen. Bei älteren Häusern hilft ein Gutachten zum Zustand von Dach, Keller, Leitungen und Fenstern, die Kosten der nächsten Jahre einzuschätzen.
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Checkliste Hauskauf
- Energieausweis und Rechnungen für Heizung und Warmwasser
- Alter und Art der Heizung, Pflichten nach dem Eigentümerwechsel
- Aktueller Grundbuchauszug, Abteilung II genau lesen
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis
- Eigenes Grundstück oder Erbbaurecht, bei Erbbaurecht den Vertrag
- Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baugenehmigung und Genehmigungen für Umbauten
- Bei älteren Häusern: Gutachten zum Zustand
Häufige Fragen
Welche Unterlagen brauche ich beim Hauskauf?
Energieausweis, Grundbuchauszug, Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis, Grundrisse und Wohnflächenberechnung, Baugenehmigung und Genehmigungen für Umbauten, bei Erbbaurecht den Erbbaurechtsvertrag.
Muss ich nach dem Hauskauf die Heizung austauschen?
Nicht immer. Alte Heizkessel mit konstanter Temperatur, die älter als 30 Jahre sind, müssen nach einem Eigentümerwechsel innerhalb von zwei Jahren ersetzt werden (§ 72 und § 73 GEG in der bis 31.12.2026 geltenden Fassung). Ab 1. Januar 2027 gelten geänderte Regeln; lassen Sie sich zum aktuellen Stand beraten.
Was ist der Unterschied zwischen Grundbuch und Baulastenverzeichnis?
Im Grundbuch stehen private Rechte wie Wegerechte oder Grundschulden. Baulasten sind Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsicht und stehen im Baulastenverzeichnis der Behörde.
Quellen
- Gebäudeenergiegesetz (GEG), § 47, § 72, § 73 und § 80
- Grundbuchordnung (GBO)
- Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG)
Stand: . Herausgegeben von Objelio. Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Maßgeblich ist der Gesetzestext in der jeweils geltenden Fassung.