Das Wichtigste in Kürze
Bei einem Erbbaurecht (umgangssprachlich Erbpacht) kaufen Sie das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Haus zu haben, nicht das Grundstück selbst. Dafür zahlen Sie dem Grundstückseigentümer einen laufenden Erbbauzins. Das Recht ist zeitlich begrenzt; was bei Ablauf mit dem Haus geschieht und welche Entschädigung Sie bekommen, regeln Vertrag und Erbbaurechtsgesetz. Oft braucht ein Verkauf oder eine Grundschuld die Zustimmung des Eigentümers. Lesen Sie vor dem Kauf den Erbbaurechtsvertrag und fragen Sie Ihre Bank früh nach der Finanzierung.
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Was ein Erbbaurecht ist
Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben (§ 1 ErbbauRG). Das Haus gehört dem Erbbauberechtigten, das Grundstück bleibt beim Eigentümer, oft einer Stadt, Kirche oder Stiftung. Für das Erbbaurecht wird ein eigenes Grundbuch angelegt, das Erbbaugrundbuch (§ 14 ErbbauRG).
Was im Vertrag steht
- Erbbauzins: Höhe, ob und wie er angepasst wird (Wertsicherung) und ob er im Grundbuch als Reallast eingetragen ist (§ 9 ErbbauRG).
- Laufzeit: Wann das Recht endet und ob eine Verlängerung vorgesehen ist.
- Zustimmung: Ob Verkauf, Vererbung an Dritte oder Belastung mit einer Grundschuld die Zustimmung des Eigentümers brauchen (§ 5 bis § 8 ErbbauRG).
- Heimfall: Unter welchen Bedingungen der Eigentümer das Erbbaurecht zurückverlangen kann, etwa bei Zahlungsverzug, und welche Vergütung dann gezahlt wird (§ 2 Nr. 4 und § 32 ErbbauRG).
- Ende der Laufzeit: Welche Entschädigung Sie für das Haus bekommen oder ob sie ausgeschlossen ist (§ 27 ErbbauRG).
- Pflichten zu Nutzung, Instandhaltung und Versicherung des Hauses (§ 2 ErbbauRG).
Kaufpreis, Nebenkosten und Finanzierung
Weil das Grundstück nicht mitgekauft wird, ist der Kaufpreis eines Hauses im Erbbaurecht meist niedriger, dafür kommt der Erbbauzins jeden Monat oder jedes Jahr dazu. Rechnen Sie beides zusammen über die Jahre, die Sie das Haus halten wollen. Auch beim Kauf eines Erbbaurechts fallen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten an.
Banken beleihen Erbbaurechte, prüfen aber die Restlaufzeit, den Rang des Erbbauzinses im Grundbuch und die Zustimmung des Eigentümers zur Grundschuld. Klären Sie das, bevor Sie den Notartermin vereinbaren.
Passende Häuser finden
Ob ein Objekt im Erbbaurecht angeboten wird, steht im Exposé. Fragen Sie im Zweifel den Makler über das Formular auf der Objektseite. Aktuelle Angebote finden Sie in Hamburg und Umland und Paderborn und Umland. Weitere Punkte für den Hauskauf stehen in der Checkliste Haus kaufen.
Checkliste Erbbaurecht
- Erbbaurechtsvertrag vollständig lesen
- Höhe und Anpassung des Erbbauzinses
- Restlaufzeit und Regeln zur Verlängerung
- Zustimmungspflichten für Verkauf und Grundschuld
- Heimfall-Gründe und Vergütung
- Entschädigung am Ende der Laufzeit
- Auszug aus dem Erbbaugrundbuch
- Finanzierung früh mit der Bank klären
Häufige Fragen
Ist Erbpacht dasselbe wie Erbbaurecht?
Im Alltag ja. Rechtlich heißt es Erbbaurecht und ist im Erbbaurechtsgesetz geregelt; Pacht ist etwas anderes.
Was passiert mit dem Haus, wenn das Erbbaurecht endet?
Das Haus geht an den Grundstückseigentümer über. Er muss grundsätzlich eine Entschädigung für das Haus zahlen (§ 27 ErbbauRG); der Vertrag kann Höhe und Art regeln und sie auch ausschließen. Lesen Sie diesen Teil des Vertrags besonders genau.
Brauche ich die Zustimmung des Eigentümers, um das Haus zu verkaufen?
Wenn der Vertrag das vorsieht, ja (§ 5 ErbbauRG). Unter den Voraussetzungen von § 7 ErbbauRG besteht ein Anspruch auf Zustimmung; verweigert der Eigentümer sie ohne ausreichenden Grund, kann das Amtsgericht sie ersetzen.
Quellen
Stand: . Herausgegeben von Objelio. Diese Seite ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Maßgeblich ist der Gesetzestext in der jeweils geltenden Fassung.